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    精装修39个常见问题及应对措施,收藏备用!

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    来源丨明源地产研究院、施工技术


    精装修房的交付相对毛坯房难度要高很多,除了本身材质和施工工艺要求更细以外,业主对精装修房的关度注和期望值更高。本文汇总了绿城在精装修工程中多年来总结的问题及应对措施,非常具有参考意义。



    一、施工类问题汇总


    1.户内木门套吸潮发黑


    项目交付完成后保质期内,发现户内木门套发黑,经检查发现为门套吸潮造成。



    总结和思考:


    (1)木门合同中技术要求中应当说明木门门套底面、背面必须做防潮处理。


    (2)材料进场前严格落实抽检制度,对没有做防潮门套坚决进行退场处理,监理单位负责。


    (3)卫生间门套使用活动门套处理或者门套下250mm使用大理石门套。


    2.墙面涂料起皮


    项目交付后质保期内,墙面涂料和石膏线交接处出现大量涂料漆皮现象。


    产生原因:


    (1)腻子和油漆不配套,结合面粘结不牢,在温度应力作用下产生起皮现象.


    (2)第二遍腻子打磨完成后,腻子表面粉尘清理不干净,油漆完成一段时间后,产生油漆和腻子脱层现象。


    解决方法:重新进行油漆工序



    总结和思考:


    a.监理部负责,组织专项技术交底工作,并对腻子基层进行隐蔽验收后方能上面层涂料。


    b.选用和油漆相配套的腻子。


    3.给水管水压力不足,龙头出水量小


    验房过程中打开水龙头发现龙头出水量小且流速慢,同时打开所有龙头(包括热水龙头),发现龙头出水量小。



    总结和思考:


    a.模拟验收阶段应该检查水压是否满足要求(大了或者小了),所有龙头全数检查。


    b.对于大户型房屋(3个卫生间及以上),是否可以考虑两套热水系统。


    4.户内木门门框刮花


    户内木门门框在门槛石铺贴完成后开始安装,安装时间和橱柜、衣柜安装时间同时进行,门框无保护,造成门框刮花。



    总结和思考:


    a.木门门框安装时间尽量安排在橱柜和衣柜之后。


    b.木门门框安装完成后1.5m以下用瓦楞纸或者珍珠棉保护,以免门框刮花。


    c.签订木门分包合同中应增加门框保护相应条款。



    5.乳胶漆施工问题


    乳胶漆施工中容易出现的问题:固定基层石膏板的自攻螺丝没有涂刷防锈漆、乳胶漆施工过程中出现流挂、未对周边材料进行成品保护等现象。



    总结和思考:通病预防:


    a.墙面砂浆浮沉刮腻子前是否清理干净?


    b.墙面预埋管线是否空鼓凸出墙面?


    c.需刮腻子的木质基层是否涂刷有封闭底漆,距地面150mm以下是否涂刷有防腐层?


    d.固定天花板的螺丝是否做了防锈处理?螺丝是否凸出板面?


    e.阴阳角位是否顺直?板缝是否处理?


    f.乳胶漆施工时周边的材料(木饰面、石材、壁纸、地板等)是否做好成品保护工作。


    6.给水管出墙面接头安装问题


    给水管出墙面接头安装时与墙面平,没有考虑后期墙面铺贴墙砖的厚度。



    总结和思考:给水管接头在安装时应综合考虑墙面面层材料。


    7.空调洞高度问题


    空调洞距离天花板距离小于300mm,导致空调无法安装,严重影响使用功能。



    总结和思考:


    空调洞问题是普遍问题,而且是重点关注问题,主要检查有一下几方面:


    (1)空调洞距离天花(石膏线底部)距离不小于350mm;


    (2)空调洞排水坡度是否满足规范要求;


    (3)空调铜管是否能够安装问题;


    (4)插座和空调洞关系问题。


    建议从以下几方面减少问题发生:


    (1)在毛坯房移交阶段由模拟验收小组提前介入,全数检查空调洞使用功能问题;


    (2)不合格空调洞限期土建总包整改;


    (3)项目部牵头、设计、监理、空调安装单位等对施工样板房空调洞进行检查,看空调是否能够安装;


    (4)空调洞整改工作在毛坯移交装修前完成,减少墙面污染带来的成本增加问题。


    8.卫生间泛水坡度问题



    总结和思考:


    a.卫生间排水坡度在卫生间地砖铺贴完成后,进行全数检查,由监理单位负责。


    b.卫生间排水坡度在模拟验收阶段进行全数检查,由模拟验收小组负责。


    c.卫生间地砖铺贴前进行专项技术交底,由监理单位负责。


    9.卫生间浴缸预留检修口问题


    卫生间浴缸未预留检修口,设备出现故障时无法维修。



    总结和思考:浴缸在安装施工时必须考虑预留检修口,方便后期检修。


    10.墙体开裂问题


    墙体开裂是工程质量通病,主要裂缝类型有:(1)墙体(加气混凝土砌块)开裂;(2)砂浆抹灰层开裂;(3)腻子层表面开裂。


    一般裂缝处理方法:以裂缝为中心切槽(槽宽10-15cm左右),打凿清理完成后,挂钢丝网,用微膨胀砂浆分两次进行修补。7天后,再进行腻子和油漆工序。


    快速处理方法:铲开裂缝周边腻子和油漆层,粘贴牛皮纸袋,重新进行腻子和油漆工序,建议少用此类方法。



    总结和思考:


    a.土建施工阶段,严格遵守公司制定的砌筑和抹灰标准,减少裂缝产生的概率。


    b.土建施工阶段,必须坚持样板先行原则,监理部重点监控室内抹灰质量。


    c.选用油漆配套腻子,好腻子质量对墙体裂缝有一定的掩盖作用。


    d.装修阶段严格控制腻子上墙时间,必须在砂浆养护期完成后才能上墙。



    11.墙地砖空鼓问题


    规范要求墙地面砖空鼓率为:无空鼓,但施工操作过程中,墙地面砖空鼓问题是普遍现象。


    总结和思考:


    墙地砖空鼓现象在施工过程中不可避免发生,但可以通过管理手段将空鼓率降到最低。

    a.准备工作:地砖、墙砖下单时应同时考虑返修备料和空鼓维修使用情况,增大瓷砖数量。


    b.监理单位开工前组织进行墙地砖铺贴专项技术交底,分包安装单位进行前,装修总包对分包安装工序进行专项技术交底,严禁直接使用冲击钻在墙砖上钻洞。


    c.监理单位执行分层分段验收制度,对不合格墙地砖重新铺贴。


    d.施工单位增加质量管理专员,专门负责瓷砖铺贴质量。


    e.项目部根据墙砖铺贴进度,安排每周一次的瓷砖铺贴质量专项检查。对不合格瓷砖限期装修总包整改。


    12.实木复合地板空鼓问题


    案例描述:


    房间地面平整度不足,实木复合地板铺贴完成后,地板有空鼓现象。


    总结和思考:


    房间实木复合地板做法(从下到上):

    1:3水泥砂浆找平层防潮珍珠棉实木复合地板。

    局部地面不平找平做法:水泥找平,由于施工单位对水泥砂浆找平层平整度控制不力,造成找平层平整度不满足规范要求,木地板空鼓成为普遍现象。


    解决方案有三:

    a.使用水泥砂浆找平层,监理单位牵头进行专项技术交底,施工过程中监理单位严格执行找平层隐蔽验收制度,全数验收,对不满足规范要求(3mm)的砂浆找平层坚决要求装修总包重做。


    b.实木复合地板铺设做法(从下到上):水泥砂浆粗找平水泥自流平防潮珍珠棉实木复合地板。优点:地面平整度比水泥砂浆找平高;缺点:成本较第一种方案高。


    c.实木复合地板铺设做法(从下到上):水泥砂浆粗找平夹板找平层防潮珍珠棉实木复合地板。优点:平整度高,地面空鼓现象少;缺点:成本增加。


    13.木饰面柜门安装缝隙过大问题


    橱柜、衣柜、浴室柜门缝超出规范要求(2mm)。



    总结和思考:橱柜门扇、浴室柜门扇提前安装,缝隙检查提前进行,对不合格门缝需要调试或者更换门扇。


    14.厨房不锈钢水槽生锈现象


    厨房洗菜盆在卫生清理完成后检查发现,洗菜盆发生生锈现象。


    主要原因:


    厨房台面打磨完成后的粉末积留在洗菜盆上,没有进行及时清理,时间一长,洗菜盆发生生锈现象。


    解决方法:使用配套除锈粉或者除锈液进行清洗。



    总结和思考:


    a.建议对洗菜盆不锈钢进行送检工作,检查是否合格。


    b.橱柜单位打磨台面完成后必须清理干净洗菜盆,做到工完场清,当日打磨当日清理完成。


    c.物业卫生清理阶段,严禁在洗菜盆上清洗含有盐酸的抹布,严禁使用盐酸清理洗菜盆粉尘。


    15.户内木门套和墙体间收口问题


    户内木门封边和墙体间裂缝是装修质量通病。


    处理方法:打胶处理



    总结和思考:


    使用指定品牌中性硅酮密封胶进行收口,美观大方。


    16.设备及灯具开关面板安装问题


    室内设备及灯具开关面板安装完成后面板高度不统一。



    总结和思考:


    a.水电隐蔽工程施工时,应保证各类开关面板暗盒的设置在同一水平线上。


    b.施工过程中应充分考虑各类开关面板的具体尺寸,保证其在安装完成后在同一水平线上。


    17.保洁问题


    在现场机动维修过程中,卫生保洁需要重新进行,占了很大的工作量。



    总结和思考:


    a.墙面油漆(特别是踢脚线处油漆)不能用湿巾擦,必须用干毛巾擦;


    b.泥浆、砂石及垃圾不能向地漏里面倒,以免地漏堵塞;


    c.所有物品严禁使用钢丝球擦拭,很容易刮花;


    d.金属制品和石材地面禁止使用盐酸进行擦拭清洗;


    e.客厅地面不能放水冲洗,否则会引起墙面返潮,及门框发黑;


    f.物品禁止踩踏(特别是窗台石);


    g.水龙头使用完毕后关闭,现场此现象特别严重;


    h.木地板用湿布擦拭完毕后须用干毛巾擦干,否则容易发霉。


    18.建筑门窗安装位置问题


    户内固定门窗框在安装时,未安装在墙体中间,与一面墙体平。



    总结和思考:考虑到墙体与窗框垂直度问题,应将固定门窗框安装在墙体中间位置,便于后期涂料收边处理。


    19.厨房不锈钢背板安装问题


    厨房背板安装方式:9mm厚木板基层——不锈钢面板。入住三个月后,木板产生变形,固定螺丝脱落,背板翘起。此类问题发生情况普遍。

    原因是:固定螺丝长度不足,木板因变形产生应力,固定螺丝在应力作用下被拉脱落,产生翘起现象。



    解决以上问题有两个方案:


    a.改变不锈钢板安装方式:取消木板基层,不锈钢板直接粘贴在瓷砖墙面。优点:不产生翘曲现象,节约成本,建议选择此方案。


    b.不改变安装方式,增加固定螺丝长度,增加固定力度。


    20.橱柜、浴室柜门缝过大


    橱柜、浴室柜门缝超出规范要求(2mm),业主因此提出整改,整改周期长,整改难度大。



    总结和思考:

    橱柜门扇、浴室柜门扇提前安装,缝隙检查提前进行,对不合格门缝需要调试或者更换门扇。


    21.衣柜封边安装方式问题


    衣柜和墙体之间收口处理采用封边形式,这样在施工完成后发现以下几个问题:


    (1)衣柜长度大于2.44m,造成封边拼接,衣柜单位无法处理好拼缝。


    (2)采用封边固定方式,使用射钉固定,射钉眼处理不完美。


    (3)衣柜推拉门碰撞封边,长时间封包边松动,封边和墙体间裂缝明显,影响美观。



    总结和思考:建议取消衣柜封边收口方案,采用和墙体建阴角收口,美观大方。


    22.户内木门封边和墙体间收口


    户内木门封边和墙体间裂缝是装修质量通病(见下图片)

    处理方法:打胶收口。



    总结和思考:使用指定品牌中性硅酮密封胶进行收口,美观大方。


    23.阳角做法


    使用铝条包边,保护阳角,见下图



    总结和思考:


    a.使用铝条包边可对阳角进行有效保护,使之不容易被碰坏,且顺直美观。


    b.成品增加费用低,招标过程中在技术要求中写明即可。


    24.床头两旁插座距离


    主人房床头间插座距离不足1800mm,造成业主入住后插座不能使用。



    总结和思考:

    主人房床头插座距离保证1800mm左右,并且建议离地面完成面600mm,水电交接过程需全面检查。


    通过以上精装修设计和施工案例分析,总结出今后工作重点管控要点:

    (1)设计提前介入;

    (2)施工图纸审查;

    (3)现场施工监督检查;

    (4)样板工程中发现问题并及时规避。


    二、产品设计类问题汇总


    25.厨房门设计不合理问题


    厨房门设计为单扇平开门,门打开后正好挡着燃气炉,存在安全隐患 且占用空间,影响操作使用。



    总结和思考:


    a.户型设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。


    b.样板房确认过程中,发现并规避此类型问题。


    26.厨房电器问题


    厨房电器数量应该满足使用功能要求



    总结和思考:


    a.通过销售样板和施工样板,确定厨房电器数量。


    b.图纸会审阶段重点关注此类使用功能问题。


    27.橱柜方案图未考虑燃气点火要求设计



    施工样板房完成后,由项目部牵头联合设计、客服、燃气安装单位对橱柜方案进行审核,发现5A、2D户型橱柜方案不能点火,其原因有:1)煤气炉下方通风设计不满足燃气点火要求;2)燃气进户后软管经过微波炉,不满足点火要求;3)软管距离超过2米,不满足点火要求。


    思考和总结:


    a.橱柜方案在销售样板施工前应通过设计、项目、监理、燃气公司等单位联合会审、确认无误后方开始施工。


    b.设计人员在设计和审核橱柜方案时,应该充分考虑燃气点火要。


    c.消毒碗柜不宜放在燃气炉正下方。


    d.微波炉和消毒碗柜不宜和燃气炉同侧。


    28.橱柜排水方案设计问题


    某户型厨房洗菜盆和排水管距离太远,无法排水。


    总结和思考:


    a.现场解决方案:利用室外雨水管进行排水,增加成本。


    b.厨房洗菜盆位置应当尽量设计在排水管旁,避免成本增加。


    29.厨房台面收口问题


    (1)厨房台面和厨房门套之间冲突,台面收口问题无法解决。



    总结和思考:户型设计阶段,应考虑厨房设计尺寸,避免厨房台面和厨房门之间冲突。


    (2)厨房台面凸出墙体,台面石材台面及挡水板无法收口,影响观感。



    总结和思考:


    a.方案设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。


    b.样板房确认过程中,发现并规避此类型问题。


    30.厨房内插座预留位置不合理问题


    (1)厨房间里灶具、水槽上方预留有五孔插座,存在安全隐患,也不方便使用。



    总结和思考:


    a.方案设计阶段因充分考虑未来厨房电器安装位置,针对电器安装位置合理布置开关插座位置。


    b.户型设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。


    c.样板房确认过程中,发现并规避此类型问题


    (2)厨房油烟机插座高度不统一,后期厨房铝板吊顶盖掉插座面板。



    总结和思考:


    a.方案设计通过设计手段规避此类问题的发生(不能只考虑插座常规高度,还要综合考虑后期厨房设备管线和吊顶的高度)。


    b.样板房确认过程中,发现并规避此类型问题。


    31.厨房烟道反坎过宽问题


    3B户型厨房公共烟道反坎过宽,造成踢脚板不能安装

    解决方案:柜体和台面加宽至550、600保证踢脚板安装。


    总结和思考:


    a.烟道反坎严格控制宽度,不能过宽(100),监理部在施工过程中应严格监督。


    b.橱柜设计方案应根据烟道及反坎宽度确定橱柜尺寸,时间节点:销售样板房制作前确定。


    32.卫生间门打开阻挡马桶问题


    卫生间门设计为平开门,门扇打开后正好和马桶相碰撞。



    总结和思考:


    户型设计阶要注意整体布局的关系,特别关注活动部品(户内门、收纳门、淋浴门、冰箱门、升降晾衣架、入户门与电梯门等)以及活动部品与固定部品的相互位置关系。避免出现干扰,或寻找最佳解决方案。


    33.卫生间移门与灯具开关冲突问题


    卫生间推拉门打开后盖住顶面灯具开关



    总结和思考:


    a.户型设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。


    b.样板房确认过程中,发现并规避此类型问题。


    34.卫生间开关插座位置预留问题


    卫生间洗面台盆两边都预留插座,且插座安装高度与浴霸开关高度不统一。



    总结和思考:


    a.方案设计通过设计手段规避此类问题的发生。


    b.样板房确认过程中,发现并规避此类型问题。


    c.在不影响使用功能的前途下,尽可能考虑视觉美观:调整插座与开关在同一高度。


    35.卧室空调位置预留问题


    卧室空调预留位置宽度过窄,空调安装后突出飘窗墙面。



    总结和思考:


    a.方案设计通过设计手段规避此类问题的发生。


    b.样板房确认过程中,发现并规避此类型问题。


    36.石材选用问题


    窗台石选用深啡网石材和浅啡网石材,石材大面积供货的时候难以保证颜色一致,无裂缝、灰斑、修补等现象,造成业主拒绝收楼。



    总结和思考:


    a.封样时对于大板建议不少于6块,要求供货单位严格按照样板的花纹和颜色进行供货。如样板无黑斑、青斑等,则大面积供货是也不允许有。


    b.尽量少用深啡网石材,可以考虑选用人造石代替,减少投诉风险。


    c.石材进场报验制度严格执行,不合格石材坚决退场。


    37.淋浴屏宽度问题



    淋浴屏设计宽度800mm,刚满足国家规范要求,但使用过程中偏窄,建议淋浴屏设计宽度保证1000mm以上。


    总结和思考:


    a.淋浴屏设计宽度建议1000mm以上。


    b.通过样板房验收、图纸会审等管理手段规避此类问题发生。


    38.厨房和卫生间墙砖选用问题


    厨房和卫生间砖需用博德BT-925的地砖,使用标号325水泥,铺贴完成后1个月发生整体剥落现象。经分析为此类型砖不适用铺贴墙面。



    总结和思考:


    a.建议不能使用吸水率过低的抛光砖上墙。


    b.大面积施工前进行铺贴样板试验。


    c.监理部组织进行铺贴专项技术交底,将铺贴各项措施落实到位。


    39.厨房台面和厨房门封边关系问题


    厨房台面和厨房门之间冲突,无法解决。



    总结和思考:户型设计阶段,应考虑厨房设计尺寸,避免厨房台面和厨房门之间冲突。


    · END ·

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